Obvyklé nájemné v bytech pronajímatele s dominantním postavením na trhu s nájemním bydlením

Výše nájemného v rámci nájmu bytu je zpravidla sjednávána na základě dohody stran. Existují však případy, a mohou být i poměrně časté, kdy se výše nájemného určuje podle § 2249 odst. 3 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník na základě soudního rozhodnutí, které v takových případech má stanovit jeho obvyklou výši. Jedná se zpravidla o nájmy v bývalých podnikových bytech, které byly privatizovány investorům v oblasti nájemního podnikání. Samotný pojem nájemné ve výši obvyklé je neurčitý a výše nájemného musí být soudem stanovena v každém konkrétním případě – určitá vodítka v tomto ohledu poskytuje nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Přesto se nabízí otázky, jak v praxi toto určování vypadá a jaká jsou kritéria, které soudy (např. v případě znaleckých posudků) akceptují? Jak vypadal soudní přístup k obvyklému nájmu před účinností nařízení č. 453/2013?
Zjišťování výše obvyklého nájemného pravděpodobně nebude činit zásadní problémy na difúzním nájemním trhu v konkrétní obci, kde je dostatek nájemních transakcí a mnohost pronajímatelů. Otázka určení obvyklého nájemného se však stává naléhavou na trzích, kde má pronajímatel dominantní postavení. Jaká mají být kritéria určení výše obvyklého nájmu v této oblasti? Zohledňují soudy postavení (ať už dominanci podle zákona o ochraně hospodářské soutěže nebo silnější hospodářské postavení podle zákona o cenách) pronajímatelů při určování výše obvyklého nájemného? Jak se vyrovnávají s fenomény hospodářské soutěže, které vyplývají z postavení dominantního podniku, jako je např. tzv. cenové vůdcovství (tzv. price leading)?
V rámci řešení grantového projektu jeho řešitelé zamýšlí analyzovat soudní rozhodnutí (vyžádaná na základě informačního zákona) od roku 2009 ve věcech určení obvyklého nájemného na trzích v obcích, kde mají v ČR dominantní či významné hospodářské postavení společnosti podnikající v oblasti nájemního bydlení. Jedná se zejména o trhy v obcích v soudních okresech Mostě, České Lípě, Karviné, Ostravě a Třinci. Řešitelé zamýšlí analyzovat rozhodnutí nejen okresních soudů, ale také krajských a NS v této věci. Výsledkem projektu by mělo být nejen vymezení soudy akceptovaných kritérií obvyklého nájemného, ale také poznání justiční praxe a jejího přístupu k širším právním a ekonomickým fenoménům, které s touto problematikou souvisí. Jedná se zejména o problém zneužívání dominantního postavení soutěžitelů, neboť v případě dominantního postavení výši obvyklého nájmu fakticky určuje soutěžitel, který trhu dominuje a má relativní volnost určovat ceny nájmu, od nichž se odvíjí výše obvyklého nájemného. Přínosem případného výsledku projektu by mělo být zvýšení právní jistoty soutěžitelů – nájemců i pronajímatelů na trzích, kde má pronajímatel dominantní postavení. Přínosem rovněž může být identifikace a doporučení správných soudních postupů při určování tzv. obvyklého nájemného.